“近兩年來，越來越多的基金公司将視野投入到商(shāng)業地産領域，尤其是純商(shāng)業，這在以前是很少見的。”光大(dà)安石資(zī)産管理商(shāng)業運營管理中(zhōng)心總經理林寶泰向《證券日報》等記者表示，類REITS等商(shāng)業地産地産證券化融資(zī)渠道的放(fàng)開(kāi)，讓盤活存量商(shāng)業地産資(zī)産的路徑越來越寬。

“接下(xià)來，要以資(zī)産管理邏輯回歸運營商(shāng)業地産的本質，才能擁抱資(zī)産證券化的紅利。”在中(zhōng)國商(shāng)業地産行業發展論壇（第十五屆）年會上，浙江佳源商(shāng)業集團有限公司總裁盧忠表示，過去(qù)大(dà)多數開(kāi)發商(shāng)靠住宅闆塊的利潤覆蓋去(qù)做商(shāng)業，未來則要“認清商(shāng)業資(zī)産證券化給我(wǒ)們帶來的機會，做好運營才能獲得資(zī)本青睐”。

資(zī)産證券化融資(zī)規模劇增

據CNABS統計，2017年，一(yī)級市場商(shāng)業地産資(zī)産支持證券（包括資(zī)産支持票(piào)據）共發行35單，規模897.67億元，分(fēn)别爲2016年的2.69倍和2.53倍，發展迅猛。

從産品類型來看，CMBS累計發行19單，發行規模606.30億元；類REITS累計發行16單，發行規模291.37億元。CMBS和類REITS單數相差不大(dà)，發行金額相差較大(dà)，單體(tǐ)規模大(dà)的資(zī)産仍以操作CMBS模式爲主。

“這兩年真正資(zī)産證券化發行成功的有400多個案例，涉及金額數量巨大(dà)。”上海溢臻投資(zī)管理有限公司董事長劉曉蘭在上述論壇上表示，近兩年，市場上出現了很多個性化的類資(zī)産證券化産品，這是過去(qù)幾年金融機構都繞道走的領域，尤其購物(wù)中(zhōng)心是不敢看的，基本上都在做寫字樓。

事實上，在當前的房地産市場，過去(qù)庫存量巨大(dà)的住宅市場去(qù)化效果顯著，難啃的骨頭變成了存量商(shāng)業地産難以盤活。更重要的是，中(zhōng)小(xiǎo)城市存量物(wù)業數量已經超過一(yī)、二線城市，而現有的購物(wù)中(zhōng)心模式，隻能盤活僅10%的商(shāng)業地産項目。

而在商(shāng)業地産運營商(shāng)看來，骨頭難啃，卻仍有機會。因此，資(zī)本開(kāi)始關注購物(wù)中(zhōng)心等商(shāng)業地産資(zī)産了。

助力盤活存量商(shāng)業

據記者了解，光大(dà)安石在盤活存量商(shāng)業時，擅長非傳統的基金資(zī)管運營模式，即收購存量商(shāng)業項目改造運營後，發行資(zī)産證券化産品。資(zī)産證券化則是光大(dà)安石管理的持有性地産基金退出的主要渠道之一(yī)。

“從商(shāng)業的整體(tǐ)邏輯來說，管理的再好，若沒有一(yī)個退出渠道，租金效益還是非常低的。”北(běi)京九宜城商(shāng)管有限公司華東區總經理陳麗琳表示，之前的資(zī)本方不是很青睐商(shāng)業，是因爲它是一(yī)個非标産品，不同的項目操盤手做出來的最後收益都完全不一(yī)樣，這跟整體(tǐ)運營能力，城市能級和項目規模都是有很大(dà)關系。

衆所周知(zhī)，商(shāng)業地産沉澱了大(dà)量資(zī)金，其資(zī)金成本則侵蝕收益空間，這也是難啃的骨頭之一(yī)。陳麗琳表示，國内現在的資(zī)金成本是6%－15%，成本很高，所以很多開(kāi)發商(shāng)想通過運營租金的綜合收入去(qù)覆蓋掉資(zī)金成本，但多數開(kāi)發企業做不到，最後可能拿出20％股權或者30%股權去(qù)轉讓，再反哺持有新的物(wù)業。在這些問題的背後，若打通運營條線，讓資(zī)方看到運營方的資(zī)産盤活和收益能力，則可以享受到資(zī)産證券化的紅利。

另有業内人士稱，未來做商(shāng)業地産，首選一(yī)定要有足夠的長遠的資(zī)金；另外(wài)則是資(zī)金成本足夠便宜，再加上足夠專業的管理團隊，才能把握住商(shāng)業地産釋放(fàng)價值的機會。