開(kāi)發端，3月地産投資(zī)累計增速反彈至10.4%，新開(kāi)工(gōng)累計增速反彈至9.7%，房地産成爲投資(zī)的主要支撐。資(zī)金端，房地産企業到位資(zī)金創近三年新低。
2016年以來，金融市場對地産企業的外(wài)部資(zī)金支持下(xià)降，債券發行體(tǐ)量萎縮，近期銀行貸款也有收緊，非标融資(zī)被大(dà)幅壓縮。
地産公司融資(zī)政策在整體(tǐ)收緊的環境下(xià)也有微調，随着債市回暖，此前已獲批的地産類公司債近期開(kāi)始密集發行，地産發行人将在2018年逐步進入償債區間。同時，海外(wài)融資(zī)繼續猛增，今年以來房企境外(wài)融資(zī)高達193億美元，同比上漲了80.6%。
地産開(kāi)發端與資(zī)金端不匹配
開(kāi)發端來看，根據國家統計局4月17日公布的數據，2018年一(yī)季度，固定資(zī)産投資(zī)增速7.5%，較去(qù)年四季度略有反彈，主要是由于房地産帶動投資(zī)回升。從三大(dà)分(fēn)項看，一(yī)季度制造業投資(zī)增速3.8%、基建投資(zī)增速8.3%，均較前兩月繼續回落，房地産投資(zī)增速10.4%，繼續回升，是投資(zī)的主要支撐。
招商(shāng)銀行資(zī)産管理部高級分(fēn)析師劉東亮表示，3月地産同比增速相當樂觀，在對地産融資(zī)、按揭收緊及銷售回落的背景下(xià)，地産仍能有強勁表現，一(yī)是與3月挖掘機銷售爆發相互佐證，二是表明開(kāi)發商(shāng)資(zī)金壓力不大(dà)且對未來銷售樂觀，三是表明今年地産投資(zī)沒有必要悲觀。
從房地産資(zī)金端看，2018年一(yī)季度，房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金3.68萬億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分(fēn)點。此前，2016年、2017年，地産到位資(zī)金增速分(fēn)别爲15.2%、8.2%。
“房地産銷售不差，開(kāi)發商(shāng)也不差錢，沒錢也不可能有這麽高的開(kāi)工(gōng)。”劉東亮說。
不過，民生(shēng)銀行首席研究員(yuán)溫彬表示，房地産投資(zī)增速則創三年新高，房屋新開(kāi)工(gōng)面積同比增長9.7%，較上月末擴大(dà)6.8個百分(fēn)點，帶動房地産投資(zī)繼續回升，不過在房地産融資(zī)持續收緊的背景下(xià)，房地産投資(zī)上漲趨勢難以持續。
從銷售回款看，2018年一(yī)季度，商(shāng)品房銷售面積同比增長3.6%，商(shāng)品房銷售額同比增長10.4%。
海通證券宏觀分(fēn)析師姜超認爲，一(yī)季度土地購置面積增速0.5%，仍較低迷，但受益于待售面積降幅擴大(dà)及前期土地購置高增，新開(kāi)工(gōng)增速回升至9.7%。
興業研究認爲，房地産投資(zī)增速的反彈更多是土地購置費(fèi)增長帶來的虛火(huǒ)。剔除土地購置費(fèi)用後的房地産投資(zī)增速與2017年12月基本持平。
債市回暖房企債券融資(zī)加快
在樓市調控、去(qù)杠杆疊加金融監管趨嚴的大(dà)背景下(xià)，房地産企業的融資(zī)難度正在增大(dà)。
地産融資(zī)主要渠道中(zhōng)，包括銀行貸款、公司債和企業債、境外(wài)發債、資(zī)産證券化、信托等。
其中(zhōng)，随着信貸市場的調控持續，“房地産政策控制房源、房價，房地産價格不允許大(dà)幅度起落。爲了防控資(zī)金流向房地産開(kāi)發，我(wǒ)們對嚴格管控房地産的資(zī)金支持。”一(yī)位建行高管表示。
地産公司債雖已開(kāi)閘但節奏仍較慢(màn)。
春節以來，除住房租賃專項公司債券獲得較快通過，上交所3月放(fàng)行5單、140億餘元地産類公司債；4月僅北(běi)京鏈家拟發行60億元私募類公司債獲得通過。4月16日，廣州富力地産拟發行200億元私募類公司債，項目狀态爲“已受理”；4月17日，建發房地産拟發行45億元小(xiǎo)公募類公司債，項目狀态爲“終止”。
不過，在債市一(yī)季度回暖的情況下(xià)，此前已獲批的地産類公司債近期開(kāi)始密集發行。多家上市房企密集公告發行地産公司債。招商(shāng)蛇口4月17日公告稱，拟發行30億元公司債，品種一(yī)實際發行規模爲人民币20億元，最終票(piào)面利率爲5.00%，品種二實際發行規模爲人民币10億元，最終票(piào)面利率爲4.83%。
根據Wind統計，2018年3月，地産類信用債總計發行616.2億元，爲2017年以來單月發行新高。僅次于2016年9月742.55億元的發行規模。2017年，地産類信用債從2016年的8132億元猛降至3126億元。截至4月16日，地産類信用債已發行1300億餘元。不過，地産發行人将在2018年逐步進入償債區間。
有債券分(fēn)析師表示，債市回暖，受到資(zī)金面整體(tǐ)偏松，去(qù)杠杆帶來“非标轉标”繼續醞釀等因素影響，社會融資(zī)尤其是非标融資(zī)大(dà)幅減少，債券融資(zī)明顯上升。
海外(wài)融資(zī)猛增八成
華創證券債券分(fēn)析師吉靈浩認爲，3月社融同比少增主要受監管大(dà)力打擊非标和票(piào)據等其他融資(zī)渠道影響，并非實體(tǐ)融資(zī)需求回落所緻。企業債券融資(zī)同比大(dà)幅多增3310.9億元，反映出監管“開(kāi)正門堵偏門”政策導向下(xià)，融資(zī)需求“非标轉标”正在發生(shēng)，融資(zī)結構已經悄然發生(shēng)變化。
境内融資(zī)收緊下(xià)，海外(wài)融資(zī)越來越被關注。
中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，2017年全年，房地産企業境外(wài)融資(zī)合計388.6億美元，相較于2016年全年的140.6億美元，上漲了176%。截至4月16日，房企境外(wài)融資(zī)高達193億美元，同比上漲了80.6%，資(zī)金成本明顯上漲。雖然整體(tǐ)看，美元融資(zī)絕對值不高，但需求量明顯上漲。
當境内融資(zī)渠道收緊的時候，境外(wài)債券融資(zī)都是房企資(zī)金來源的重要補充渠道。境外(wài)發債融資(zī)目前沒有明确的發文限制，但是海外(wài)發債融資(zī)的房企多爲上市公司或者大(dà)型的國内央企國企。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉分(fēn)析認爲，整體(tǐ)看，房企融資(zī)難度明顯加大(dà)。目前房企因爲2016年替換了部分(fēn)高成本資(zī)金，房企資(zī)金鏈依然寬裕，但如果調控持續，房企的壓力将越來越大(dà)。
從各地樓市調控看，預計房企的資(zī)金還會受到持續的壓力，這種情況下(xià)，發債等渠道還有可能繼續收緊，對房企來說，
