促進形成金融和房地産的良性循環，是防控金融風險的重要内容，也是備受各方關注的熱點話(huà)題。金融和房地産之間良性循環的形成，一(yī)方面，需要着力防範房地産泡沫風險，重點是控制居民杠杆率過快增長，嚴肅查處各類違規房地産融資(zī)行爲。另一(yī)方面，需要發揮金融工(gōng)具的匹配性，支持租購并舉住房制度的建設。此外(wài)，還要創新金融産品和金融服務，利用不動産證券化産品将住房租賃市場與金融市場有效銜接——
防範和化解金融風險，是一(yī)場輸不起的戰役。2017年中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議提出，促進形成金融和實體(tǐ)經濟、金融和房地産、金融體(tǐ)系内部的良性循環。其中(zhōng)，促進形成金融和房地産的良性循環，是防控金融風險的重要内容。
作爲高杠杆行業，傳統的房地産業離(lí)不開(kāi)金融支持。銀行的“閘門”收緊，房地産業如何自處？金融和房地産形成良性循環，成爲市場關注的熱點話(huà)題。金融和房地産良性循環，要求金融既要支持、促進房地産市場良性健康發展，支持房地産長效機制的建立，同時又(yòu)不能助長投機和泡沫。
防範泡沫風險：嚴控資(zī)金違規入房市
2018年1月30日，全國社保基金理事會理事長樓繼偉表示，房地産金融化是最重要的宏觀風險點之一(yī)。過去(qù)一(yī)段時間以來，中(zhōng)低收入階層通過投機性買房導緻“加杠杆”較快，大(dà)量非住房貸款“暗度陳倉”流入房地産市場，其中(zhōng)消費(fèi)貸款變相房貸的問題最爲突出。同時總體(tǐ)看，涉房貸款占到銀行業貸款總額的40%以上，如此之高的集中(zhōng)度将給金融體(tǐ)系帶來隐患。
當下(xià)，銀行系統着力防範房地産泡沫風險，具體(tǐ)措施分(fēn)兩個方面：一(yī)是抑制居民杠杆率，重點是控制居民杠杆率的過快增長，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規透支信用卡等行爲，嚴控個人貸款違規流入樓市。二是繼續遏制房地産泡沫化，嚴肅查處各類違規房地産融資(zī)行爲。
與此同時，爲了滿足購房者合理的購房需求，實行差别化房貸政策。具體(tǐ)看，針對樓市需求方，也就是購房者，控制其貸款成本及貸款的總體(tǐ)額度；對剛需、合理的改善性需求應予以适度支持；對投機性購房需求堅決抑制。住房信貸方面，在額度、利率上采取差别化政策。
針對樓市供給方，也就是在房地産業開(kāi)發端，金融業将堅決貫徹執行房地産調控的相關政策，嚴控資(zī)金違規流入房地産領域，不得向不符合相關要求的房地産開(kāi)發企業提供貸款。
支持租賃市場：發揮金融工(gōng)具匹配性
黨的十九大(dà)報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體(tǐ)人民住有所居。在這一(yī)基調下(xià)，中(zhōng)國房地産市場轉型啓動。昔日“拿地賣房”模式舉步維艱，越來越多的房地産企業選擇向“出售與持有運營并舉”轉型。中(zhōng)國房地産市場出現從增量向存量轉變的顯著變化。
中(zhōng)國銀行業協會首席經濟學家巴曙松認爲，房地産的長效機制是一(yī)個一(yī)攬子計劃，包含土地、金融、稅收等一(yī)系列工(gōng)具。中(zhōng)國房地産市場的變化，将對金融行業産生(shēng)很大(dà)影響。通過在交易、稅費(fèi)、信貸等環節作适當的限制，來管控房地産市場中(zhōng)的過度投機行爲。同時房地産行業的傳統商(shāng)業模式面臨洗牌。房地産商(shāng)有很大(dà)動力來探索新的融資(zī)方式。從金融角度看，銀行業也在思考新的商(shāng)業模式。
2017年以來，以銀行爲主的金融機構正加速搶灘住房租賃市場。包括中(zhōng)國工(gōng)商(shāng)銀行、中(zhōng)國建設銀行、中(zhōng)國銀行、中(zhōng)國交通銀行、中(zhōng)信銀行在内的多家銀行“正規軍”已經展開(kāi)了對住房租賃市場的嘗試。
中(zhōng)聯基金總經理何亮宇接受經濟日報記者采訪時表示，發展住房租賃市場，特别是長期租賃，需要發揮金融工(gōng)具的匹配性。實現金融與房地産市場良性循環的新要求，核心就是從金融單邊支持房地産市場的擴張增長轉向支持租購并舉住房制度的建設。而在這個過程中(zhōng)，房地産健康發展的每一(yī)個環節，都需要相應的金融工(gōng)具來匹配和支撐，并通過資(zī)本市場形成閉環，用市場機制來倒逼，用公開(kāi)透明的信息披露以及持續的監督和管理，來促使房地産業走向良性發展。
創新金融産品：租賃住房REITs走進風口
2017年年末，上海證券交易所傳來好消息，重慶龍湖企業拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券經上交所預審核通過，獲證監會核準。這意味着全國首單公募住房租賃專項公司債券正式“落地”。
上交所相關負責人表示，推動住房租賃企業發行公司債券和資(zī)産支持證券是近期交易所債券市場發展的工(gōng)作重點之一(yī)。何亮宇向記者解釋，由于租賃房建設，尚不符合現行有效的開(kāi)發貸政策，因此，住房租賃專項公司債，就是在租賃住房建設中(zhōng)替代開(kāi)發貸的金融創新産品。國務院出台《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，明确提出“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動産證券化産品”。住房租賃專項公司債券的“落地”，可爲資(zī)本市場服務住房租賃行業發展積累有益經驗，對加快推進住房租賃市場建設起到積極的示範效應。
與此同時，保利地産租賃住房REITs（房地産信托投資(zī)基金）、旭輝地産租賃住房REITs獲批發行，标志(zhì)着住房租賃市場與金融市場銜接，租賃住房REITs走進風口。租賃住房REITs是不動産資(zī)産證券化産品。通俗地講，就是以商(shāng)業物(wù)業、住宅等不動産财産或不動産收益權作爲基礎資(zī)産，以未來産生(shēng)的運營現金流爲投資(zī)人主要收益來源的金融産品。
我(wǒ)國城市化經過10餘年的高速發展，在住宅開(kāi)發的同時，沉澱了大(dà)量優質的持有型物(wù)業，包括辦公樓、零售物(wù)業、公寓、倉庫、養老地産等，這些都是可以證券化的優良基礎資(zī)産。據北(běi)京大(dà)學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組測算，中(zhōng)國公募REITs市場規模将達到4萬億元至12萬億元。
何亮宇告訴記者，不動産資(zī)産證券化，是将這些持有型物(wù)業運營成熟後，進行證券化盤活，讓各類資(zī)金來持有當投資(zī)人，把過去(qù)的貸款變成今天的投資(zī)。這有三大(dà)好處：首先，不動産證券化符合現代金融的方向，發揮資(zī)本市場優勢，從簡單貸款向投資(zī)轉變，從相對封閉向公開(kāi)透明轉變，從個性非标向标準化轉變，倒逼銀行不要做簡單的存款放(fàng)貸業務，而要進行投資(zī)考量。對于金融業來說，是打破剛兌的一(yī)個重要方向。
其次，對于開(kāi)發商(shāng)而言，長時間占用資(zī)金會降低資(zī)金效率。其資(zī)金一(yī)個重要盤活退出渠道就是資(zī)産證券化。租賃住房證券化有利于租賃住房企業加快資(zī)金回籠，解決租賃住房投資(zī)回收周期過長的憂慮。而隻要退出渠道有了解決出口，前端的投入資(zī)金就能更好引導房地産開(kāi)發企業從“重拿地”投資(zī)的開(kāi)發銷售模式，向“重管理運營”的持有經營模式轉型發展。
最後，對于政府來說，有利于加大(dà)租賃住房房源的供給，助力租賃住房市場快速發展。持有型物(wù)業從拿地到投入運營相對穩定後證券化退出，周期大(dà)概在3年左右。把不動産資(zī)産證券化盤活是完成持有型物(wù)業與金融實現良性循環的閉環的一(yī)個重要環節，有利于把前期投入盡快盤活形成新的投資(zī)能力。資(zī)産證券化爲房地産企業提供創新融資(zī)渠道和投資(zī)退出路徑，同時，以租金作爲收益來源的REITs安全性高，也能給社會資(zī)金提供比較好的投資(zī)渠道。
北(běi)京大(dà)學光華管理學院教授張峥認爲，REITs是金融服務供給側結構性改革的重要抓手。建設REITs市場，将爲PPP及基礎設施投資(zī)提供可行的金融戰略，爲雄安新區的發展提供金融新思路，能夠推動不動産行業産業升級和盈利模式的轉變。
